¿Te conceden una hipoteca al 80%, 90% o 100%? Estos son los ahorros que debes tener antes de comprar
Cuando una persona empieza a mirar viviendas, una de las primeras preguntas que suele hacerse es:
“¿Cuánto me puede financiar el banco?”
Y ahí empiezan las frases que generan confusión:
“Te pueden dar el 80% de hipoteca.”
“Hay bancos que llegan al 90%.”
“Podrías conseguir una hipoteca al 100%.”
El problema es que muchas personas escuchan esos porcentajes y piensan que, si el banco les concede mucha financiación, podrán comprar una vivienda con muy pocos ahorros.
Pero no funciona así.
Una hipoteca al 80%, 90% o incluso al 100% no significa necesariamente que puedas comprar sin dinero. Significa que el banco puede financiar una parte mayor o menor del precio de la vivienda o del valor de tasación, según el caso. Pero además de la hipoteca existen otros gastos que el comprador debe tener previstos: impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y, en algunas operaciones, honorarios de inmobiliaria.
Por eso, antes de firmar una reserva o un contrato de arras, no basta con saber cuánto te presta el banco.
La pregunta importante es otra:
¿Cuánto dinero tienes que tener ahorrado para comprar con seguridad?
La hipoteca no cubre automáticamente todos los gastos de la compra
Este es el punto que casi nadie explica bien.
Cuando el banco habla de financiar el 80%, el 90% o el 100%, normalmente se refiere al precio de compra, al valor de tasación o al menor de ambos, dependiendo de la política de riesgo de cada entidad.
Pero los gastos de compra van aparte.
Es decir, aunque te concedan una hipoteca alta, puedes necesitar dinero para:
- pagar impuestos;
- firmar la escritura de compraventa;
- inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad;
- tramitar la operación con gestoría;
- pagar la tasación;
- abonar honorarios de inmobiliaria, si los hay;
- mantener un colchón mínimo después de la compra.
El error habitual es pensar:
“Si me dan el 100%, no necesito ahorros.”
Y eso no siempre es cierto.
Qué significa realmente una hipoteca al 80%
Una hipoteca al 80% significa que el banco financia, normalmente, hasta el 80% del valor que tome como referencia.
Ejemplo:
- Precio de la vivienda: 180.000 €
- Hipoteca al 80%: 144.000 €
- Dinero que debes aportar para completar el precio: 36.000 €
Pero esos 36.000 € no son todo lo que necesitas.
A esa cantidad hay que añadir los gastos de compra.
Si la vivienda es de segunda mano, lo normal es pagar ITP. Si es vivienda nueva, normalmente se paga IVA y también puede existir AJD. La Agencia Tributaria diferencia entre vivienda nueva, que tributa por IVA, y vivienda usada, que tributa por ITP. En vivienda nueva, el IVA general aplicable a viviendas es del 10%, y del 4% en determinados supuestos de vivienda protegida de régimen especial o promoción pública.
Qué significa una hipoteca al 90%
Una hipoteca al 90% significa que el banco puede financiar una parte mayor del precio o valor de la vivienda.
Ejemplo:
- Precio de la vivienda: 180.000 €
- Hipoteca al 90%: 162.000 €
- Dinero que debes aportar para completar el precio: 18.000 €
A simple vista parece mucho más fácil que una hipoteca al 80%.
Pero falta lo importante: los gastos.
Si los gastos de compra se sitúan, por ejemplo, entre un 10% y un 12% del precio, estaríamos hablando de otros 18.000 € a 21.600 € aproximadamente.
Por tanto, con una hipoteca al 90%, el comprador podría necesitar unos 36.000 € o más entre entrada y gastos.
Qué significa una hipoteca al 100%
Aquí está la mayor confusión.
Una hipoteca al 100% puede significar que el banco financia todo el precio de compra de la vivienda.
Ejemplo:
- Precio de la vivienda: 180.000 €
- Hipoteca al 100%: 180.000 €
- Dinero necesario para completar el precio: 0 €
Pero eso no significa que la compra no tenga gastos.
El comprador puede seguir necesitando dinero para impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y otros costes asociados.
Por tanto, incluso con una hipoteca al 100%, puede que necesites tener ahorrados 18.000 €, 20.000 €, 25.000 € o más, dependiendo del precio de la vivienda, la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y la operación concreta.
Hipoteca al 100% no es lo mismo que hipoteca al 100% más gastos
Esta diferencia es fundamental.
No es lo mismo:
Hipoteca al 100% del precio de compra
que:
Hipoteca al 100% del precio de compra más gastos
La segunda opción es mucho más difícil. Exige un perfil financiero más sólido, una operación muy bien planteada y que la entidad acepte asumir un riesgo mayor.
Cuando el comprador pide mucha financiación, el banco revisa con más detalle:
- ingresos;
- contrato laboral;
- antigüedad;
- estabilidad profesional;
- ahorros reales;
- préstamos personales;
- tarjetas;
- endeudamiento;
- edad;
- valor de tasación;
- tipo de vivienda;
- ubicación;
- garantías adicionales;
- historial bancario.
Por eso, dos compradores que quieren la misma vivienda pueden recibir respuestas distintas del banco.
Qué gastos debes tener ahorrados antes de comprar
Para saber si puedes comprar, no mires solo la cuota mensual.
Tienes que hacer el cálculo completo.
1. La parte del precio que no financia el banco
Es la diferencia entre el precio de compra y el importe que te concede la entidad.
Si compras por 200.000 € y el banco te concede el 80%, tendrás que aportar 40.000 € solo para completar el precio.
Si te concede el 90%, tendrás que aportar 20.000 €.
Si te concede el 100%, en principio no tendrías que aportar dinero para completar el precio, pero sí tendrías que pagar los gastos.
2. Impuestos de compra
Los impuestos son uno de los mayores gastos al comprar vivienda.
En España, el impuesto depende de si compras vivienda nueva o vivienda usada.
En vivienda nueva, normalmente se paga IVA. En vivienda usada, normalmente se paga ITP, que se liquida ante la Hacienda autonómica correspondiente al lugar donde esté situado el inmueble.
Aquí es donde conviene demostrar experiencia: no se paga lo mismo en toda España.
El ITP puede variar según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda, el valor, la edad del comprador, si es vivienda habitual, si hay familia numerosa, discapacidad, vivienda protegida u otros supuestos.
Además, en territorios forales como Navarra o País Vasco existen particularidades fiscales propias. Por ejemplo, Navarra recoge un tipo general del 6% para transmisiones de inmuebles y un 5% en determinados supuestos, mientras que Bizkaia gestiona el ITP a través de la Diputación Foral y contempla tipos como el 7%, 4% o 2,5% según el tipo de bien transmitido.
En Cataluña también hay reglas específicas, tarifas y supuestos especiales, incluyendo tipos agravados para determinados adquirentes o situaciones concretas, como grandes tenedores.
Por eso, no es profesional decir a todos los compradores: “calcula siempre lo mismo”.
Lo correcto es calcular los gastos según:
- comunidad autónoma;
- tipo de vivienda;
- precio;
- perfil del comprador;
- destino de la vivienda;
- posibles bonificaciones;
- normativa vigente en la fecha de firma.
3. Notaría de la compraventa
La compraventa se firma ante notario.
Aquí hay otro error frecuente: muchas personas han oído que “ahora los bancos pagan los gastos hipotecarios” y creen que eso elimina todos los gastos de notaría.
No es así.
Una cosa son los gastos de formalización del préstamo hipotecario y otra distinta los gastos de la compraventa.
El Banco de España explica que, en los préstamos hipotecarios posteriores a la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación y las copias notariales del préstamo si las solicita, mientras que la entidad asume determinados gastos de gestoría, notaría, registro e impuestos vinculados al préstamo hipotecario.
Pero eso no significa que el banco pague los gastos de comprar la vivienda.
La escritura de compraventa sigue generando sus propios costes.
4. Registro de la Propiedad
Después de firmar la compraventa, la vivienda debe inscribirse a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
Este gasto también debe estar previsto.
No suele ser el importe más grande de la operación, pero forma parte del dinero que el comprador necesita tener preparado.
5. Gestoría
En muchas operaciones interviene una gestoría para tramitar impuestos, inscripción registral y documentación posterior a la firma.
Cuando hay hipoteca, la gestoría suele coordinar parte de los trámites con el banco, pero conviene distinguir:
- gestoría relacionada con el préstamo hipotecario;
- gestoría relacionada con la compraventa;
- provisión de fondos;
- devolución de sobrantes, si procede.
El comprador debe revisar siempre la provisión de fondos antes de firmar para saber qué conceptos está pagando y qué gastos corresponden a cada parte.
6. Tasación
La tasación es necesaria para que el banco valore la vivienda y estudie la financiación.
Además, puede cambiar toda la operación.
Ejemplo:
Quieres comprar una vivienda por 180.000 €, pero la tasación sale en 160.000 €.
Si el banco calcula la financiación sobre la tasación y no sobre el precio de compra, puede concederte menos dinero del que esperabas.
Por eso, la tasación no es un simple trámite. Es una pieza clave para saber si la operación es viable.
7. Honorarios de inmobiliaria, si existen
Este punto es delicado y debe quedar claro desde el principio.
En algunas operaciones puede haber honorarios de inmobiliaria a cargo del comprador. Si existen, deben estar documentados por escrito, con importe, IVA, momento de pago y servicio prestado.
Y hay una idea importante:
La hipoteca no suele estar pensada para financiar los honorarios de inmobiliaria.
El banco analiza la vivienda, el precio, la tasación y el perfil del comprador. Pero los gastos adicionales de la operación deben estar previstos con fondos propios.
Por eso, antes de firmar una reserva o arras, el comprador debe saber si existen honorarios, cuánto ascienden y cuándo se pagan.
8. Colchón de seguridad
Comprar una vivienda dejando la cuenta a cero es un riesgo.
Aunque el banco apruebe la hipoteca, conviene mantener un margen para:
- alta o cambio de suministros;
- mudanza;
- pequeñas reparaciones;
- muebles básicos;
- comunidad;
- seguros;
- imprevistos;
- diferencias finales en provisión de fondos.
Una compra puede ser viable en papel y, aun así, dejar al comprador demasiado ajustado.
Por eso, además de entrada y gastos, conviene tener un colchón mínimo.
La fórmula real para saber cuánto necesitas
La fórmula correcta no es:
Precio de la vivienda menos hipoteca.
La fórmula real es:
Ahorro necesario = parte no financiada + impuestos + notaría + registro + gestoría + tasación + honorarios de inmobiliaria si existen + colchón de seguridad.
Esta fórmula es la que evita sustos.
Porque muchas operaciones no se caen por la cuota mensual, sino por no haber calculado bien el dinero necesario antes de firmar.
Ejemplo práctico con vivienda de 200.000 €
Imagina que quieres comprar una vivienda de segunda mano por 200.000 €.
Si el banco te concede el 80%
- Precio de compra: 200.000 €
- Hipoteca: 160.000 €
- Entrada necesaria: 40.000 €
- Gastos aproximados de compra: pueden rondar entre 20.000 € y 24.000 €, según territorio y operación
- Ahorro total estimado: entre 60.000 € y 64.000 €, sin contar posibles honorarios de inmobiliaria ni colchón adicional
Si el banco te concede el 90%
- Precio de compra: 200.000 €
- Hipoteca: 180.000 €
- Entrada necesaria: 20.000 €
- Gastos aproximados de compra: pueden rondar entre 20.000 € y 24.000 €
- Ahorro total estimado: entre 40.000 € y 44.000 €, sin contar posibles honorarios ni colchón
Si el banco te concede el 100%
- Precio de compra: 200.000 €
- Hipoteca: 200.000 €
- Entrada necesaria: 0 €
- Gastos aproximados de compra: pueden rondar entre 20.000 € y 24.000 €
- Ahorro total estimado: al menos los gastos, más posibles honorarios y colchón
Este ejemplo demuestra la idea principal:
Incluso con una hipoteca al 100%, comprar una vivienda puede exigir ahorros.
Por qué cambia tanto el cálculo según la provincia o comunidad autónoma
Técnicamente, el ITP y muchas bonificaciones cambian principalmente por comunidad autónoma, no por provincia.
Pero hay matices.
En España existen territorios con régimen fiscal propio, como Navarra y País Vasco. En el País Vasco, además, intervienen Haciendas Forales por territorio histórico, por lo que no conviene aplicar una regla general sin revisar el caso concreto.
Esto significa que una compra de 200.000 € puede necesitar una cantidad de ahorros distinta según se compre en Madrid, Valencia, Cataluña, Andalucía, Galicia, Navarra o Bizkaia.
También puede cambiar según el perfil del comprador.
Por ejemplo, puede haber reducciones o bonificaciones para:
- jóvenes;
- vivienda habitual;
- familias numerosas;
- personas con discapacidad;
- vivienda protegida;
- determinados límites de precio;
- zonas o supuestos concretos.
Por eso, un cálculo serio de viabilidad hipotecaria no debe hacerse “a ojo”.
Debe hacerse con los datos reales de la operación.
El error de firmar arras sin tener claros los gastos
Este es uno de los problemas más habituales.
El comprador encuentra una vivienda, le encaja, habla con el banco de forma rápida y firma arras pensando que la hipoteca saldrá.
Después aparecen los problemas:
- el banco no financia tanto como esperaba;
- la tasación sale más baja;
- no había calculado bien el ITP;
- faltan fondos para notaría, registro o gestoría;
- no sabía que había honorarios de inmobiliaria;
- tenía préstamos o tarjetas que reducen su capacidad de endeudamiento;
- la cuota supera el límite aceptable para el banco;
- la operación depende de una aprobación que todavía no es firme.
Y si las arras no están bien redactadas o no están condicionadas a la financiación, el comprador puede perder dinero.
Antes de firmar arras, hay que revisar la viabilidad real.
Qué deberías saber antes de reservar una vivienda
Antes de entregar dinero, deberías tener claras estas respuestas:
- Cuánto te puede financiar el banco.
- Si el porcentaje se calcula sobre precio, tasación o el menor de ambos.
- Qué ocurre si la tasación sale más baja.
- Cuánto ITP, IVA o AJD corresponde.
- Qué gastos de notaría, registro y gestoría habrá.
- Cuánto costará la tasación.
- Si hay honorarios de inmobiliaria.
- Cuándo se pagan esos honorarios.
- Cuánto dinero necesitas aportar en total.
- Qué colchón mantendrás después de la compra.
- Si tu contrato laboral e ingresos encajan.
- Si tus deudas actuales afectan a la operación.
- Si conviene incluir una cláusula de financiación en las arras.
Esta revisión puede evitar errores caros.
No confundas preaprobación con hipoteca concedida
Otra confusión habitual es pensar que una conversación con el banco equivale a una hipoteca aprobada.
No es lo mismo.
Una cosa es que te digan verbalmente que “la operación puede encajar” y otra muy distinta que exista una aprobación formal con documentación revisada, tasación, análisis de riesgo y oferta vinculante cuando proceda.
Hasta que el expediente no está correctamente estudiado, no conviene tomar decisiones importantes basadas solo en una estimación inicial.
Cómo preparar la compra de forma inteligente
Antes de buscar vivienda o firmar arras, lo más prudente es hacer un estudio previo.
Ese estudio debería revisar:
- ingresos netos;
- tipo de contrato;
- antigüedad laboral;
- vida laboral;
- deudas;
- préstamos;
- tarjetas;
- ahorros disponibles;
- precio máximo recomendable;
- gastos por comunidad autónoma;
- financiación probable;
- cuota asumible;
- documentación necesaria;
- posibles riesgos de tasación;
- margen de seguridad.
Así el comprador no busca a ciegas.
Sabe hasta dónde puede llegar, qué vivienda puede mirar y qué dinero necesita tener preparado.
Conclusión: que te den mucha hipoteca no significa que puedas comprar sin ahorros
La frase clave es esta:
Aunque te concedan el 80%, 90% o 100% de hipoteca, necesitas tener ahorros.
La financiación bancaria solo es una parte de la operación.
Para comprar una vivienda con seguridad hay que calcular:
- entrada;
- impuestos;
- notaría;
- registro;
- gestoría;
- tasación;
- honorarios de inmobiliaria, si existen;
- colchón posterior a la compra.
Además, esos gastos no son iguales en toda España. Cambian según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda, el perfil del comprador y la normativa aplicable en cada momento.
En Soluciona Hipoteca estudiamos cada caso antes de presentar la operación, revisando ingresos, ahorros, documentación, vivienda y viabilidad financiera. Cuando la operación tiene encaje, se canaliza a través de profesionales e intermediarios autorizados conforme a la normativa aplicable.
Porque una hipoteca no empieza cuando firmas en notaría.
Empieza mucho antes: cuando calculas si puedes comprar sin poner en riesgo tu estabilidad económica.
CTA final
¿Quieres saber cuánto necesitas realmente para comprar?
Antes de firmar una reserva o un contrato de arras, conviene saber si la operación es viable.
En Soluciona Hipoteca revisamos tu perfil, tus ingresos, tus ahorros y la vivienda que quieres comprar para calcular qué financiación podrías necesitar y qué gastos debes tener preparados.
Solicita un estudio hipotecario y evita descubrir tarde que te faltaba dinero para comprar.
Preguntas frecuentes
¿Una hipoteca al 100% cubre también los gastos?
No necesariamente. Una hipoteca al 100% puede cubrir el precio de compra de la vivienda, pero los gastos de impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación u honorarios de inmobiliaria pueden tener que pagarse aparte.
¿Cuánto dinero necesito si me conceden el 80% de hipoteca?
Necesitarás el 20% del precio que no financia el banco, más los gastos de compra. En muchas operaciones, eso puede suponer alrededor de un 30% del precio total, aunque depende del territorio, del tipo de vivienda y de cada caso.
¿Cuánto dinero necesito si me conceden el 90% de hipoteca?
Necesitarás el 10% que no financia el banco, más los gastos de compra. Aunque el banco financie el 90%, el comprador sigue necesitando ahorros para impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y posibles honorarios.
¿Puedo comprar una vivienda sin ahorros?
Es difícil y no siempre recomendable. Algunas operaciones pueden acercarse al 100% de financiación, pero los gastos suelen seguir existiendo. Comprar sin colchón puede dejar al comprador en una situación financiera muy ajustada.
¿Los gastos son iguales en toda España?
No. Los impuestos de compra, especialmente el ITP en vivienda usada, cambian según la comunidad autónoma y pueden existir bonificaciones según el perfil del comprador. En territorios forales como Navarra o País Vasco hay particularidades propias.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio de compra?
Puede afectar a la financiación. Si el banco calcula el préstamo sobre la tasación y esta es inferior al precio de compra, puede conceder menos dinero del esperado y obligar al comprador a aportar más ahorros.
¿Conviene estudiar la hipoteca antes de firmar arras?
Sí. Si la compra depende de financiación, lo prudente es estudiar antes la viabilidad hipotecaria y valorar si el contrato de arras debe incluir una cláusula condicionada a la concesión de hipoteca.
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Aunque te den el 80%, 90% o 100% de hipoteca, necesitas estos ahorros
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Aunque el banco te conceda una hipoteca al 80%, 90% o 100%, necesitas ahorros para impuestos, notaría, registro, tasación e inmobiliaria.
